Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 r. – praktyczne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości

1. Wprowadzenie – dlaczego wyrok TK z 2 grudnia 2025 r. jest tak ważny?

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16, to przełomowe rozstrzygnięcie dla właścicieli nieruchomości, na których od wielu lat znajdują się słupy energetyczne, linie przesyłowe, gazociągi, kable telekomunikacyjne czy inne urządzenia infrastruktury przesyłowej. Trybunał po latach sporów i wątpliwości przesądził kwestię, która od dawna budziła kontrowersje: czy przedsiębiorstwa przesyłowe mogły „za darmo” zasiedzieć prawo do korzystania z prywatnych gruntów jeszcze zanim w ogóle wprowadzono do Kodeksu cywilnego służebność przesyłu? 

Przez kilkanaście lat praktyka sądowa – przede wszystkim w orzecznictwie Sądu Najwyższego – szła w kierunku przyznawania przedsiębiorstwom przesyłowym bardzo szerokich uprawnień. Sądy dopuszczały nabywanie przez zasiedzenie tzw. służebności gruntowej o treści odpowiadającej służebności przesyłu, choć przepisy szczególne o służebności przesyłu (art. 305¹–305⁴ k.c.) zaczęły obowiązywać dopiero od 3 sierpnia 2008 r. W praktyce oznaczało to, że właściciel, który próbował dochodzić odszkodowania albo wynagrodzenia za korzystanie z jego nieruchomości, bardzo często słyszał: „przedsiębiorca już dawno zasiedział swoje prawo – nic się nie da zrobić”.

Wyrok w sprawie P 10/16 tę logikę wyraźnie kwestionuje. Dla właścicieli nieruchomości to szansa na realne uregulowanie sytuacji prawnej i uzyskanie wynagrodzenia za korzystanie z ich działek – oczywiście przy zachowaniu wszystkich wymogów prawa i bez żadnych gwarancji „z góry”, bo każda sprawa jest inna.

2. Treść wyroku TK P 10/16 – co dokładnie orzeczono?

Punktem wyjścia sprawy P 10/16 były pytania prawne sądów rejonowych, które zwróciły uwagę na poważny problem konstytucyjny: czy dopuszczalne jest takie rozumienie art. 292 k.c. w związku z art. 285 § 1–2 k.c., które pozwalało przedsiębiorstwom przesyłowym oraz Skarbowi Państwa nabywać przez zasiedzenie – przed 3 sierpnia 2008 r. – służebność gruntową odpowiadającą treścią dzisiejszej służebności przesyłu? 

Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że:

• art. 292 k.c. w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., interpretowany w ten sposób, że umożliwia zasiedzenie przez przedsiębiorcę przesyłowego (lub Skarb Państwa) służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu jeszcze przed wprowadzeniem tej instytucji do Kodeksu cywilnego,
• jest niezgodny z Konstytucją RP, w szczególności z gwarancjami ochrony własności i zasadą proporcjonalności.

W praktyce oznacza to, że:

1. Przed 3 sierpnia 2008 r. nie było podstaw do twierdzenia, że doszło do zasiedzenia „służebności przesyłu” w przebraniu służebności gruntowej. Skoro ustawodawca nie znał jeszcze służebności przesyłu, to nie można było nabyć przez zasiedzenie prawa, którego konstrukcyjnie w ogóle w przepisach nie było. 
2. Dotychczasowa praktyka orzecznicza, która tworzyła taką konstrukcję „z niczego”, została uznana za sprzeczną z Konstytucją, ponieważ prowadziła do nieuprawnionego, trwałego ograniczenia prawa własności – często bez jakiegokolwiek wynagrodzenia dla właściciela. 
3. Wyrok nie podważa ważności przypadków, w których przedsiębiorca miał inny, wyraźny tytuł prawny – w szczególności decyzję wywłaszczeniową lub decyzję o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości (wydawaną na podstawie dawnych i obecnych ustaw inwestycyjnych) albo umowę zawartą z właścicielem.

To rozróżnienie jest kluczowe: Trybunał nie „wywrócił do góry nogami” całego systemu, ale zakwestionował konkretny, „dorobiony” przez orzecznictwo mechanizm darmowego usankcjonowania wieloletniego korzystania z cudzej nieruchomości sprzed 2008 r.

3. Historyczne tło – skąd się wzięła konstrukcja „służebności odpowiadającej przesyłowi”?

Aby dobrze zrozumieć skutki wyroku P 10/16, warto w kilku zdaniach wrócić do historii. Przed 2008 r. Kodeks cywilny nie znał instytucji służebności przesyłu. W praktyce jednak urządzenia przesyłowe – linie energetyczne, rurociągi, kable – istniały na gruntach prywatnych od dziesięcioleci. Z jednej strony pojawiała się potrzeba ochrony ciągłości dostaw energii, gazu czy wody, z drugiej – prawo własności właścicieli działek.

Sądy, w tym Sąd Najwyższy, próbowały tę lukę wypełnić, stosując analogię do służebności gruntowych. W kolejnych orzeczeniach przyjmowano, że możliwe jest nabycie przez zasiedzenie „służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu”. Innymi słowy – tworzono rodzaj „zastępczej” służebności, która w praktyce miała bardzo zbliżoną treść do służebności przesyłu, mimo że przepisy o niej jeszcze nie obowiązywały.

Po wprowadzeniu art. 305¹–305⁴ k.c. w 2008 r. ta praktyka nie tylko nie zanikła, ale wręcz się wzmocniła: twierdzono, że służebność przesyłu mogła powstać „tylnymi drzwiami” jeszcze przed wejściem w życie przepisów, właśnie poprzez zasiedzenie takiej „quasi-służebności gruntowej”.

Wyrok TK P 10/16 jest odpowiedzią na zgłaszane od lat wątpliwości doktryny, Rzecznika Praw Obywatelskich i części sądów powszechnych, które zwracały uwagę, że taka praktyka zbyt mocno osłabia konstytucyjną ochronę prawa własności. 

4. Znaczenie wyroku dla właścicieli nieruchomości z urządzeniami sprzed 2008 r.

4.1. Koniec automatycznego zasiedzenia sprzed 3 sierpnia 2008 r.

Kluczowa dla właścicieli informacja jest taka: po wyroku P 10/16 przedsiębiorstwo przesyłowe nie może się już skutecznie powoływać na zasiedzenie służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu za okres sprzed 3 sierpnia 2008 r., jeśli nie ma decyzji administracyjnej lub umowy. 

Po wyroku TK taki sposób rozumowania jest nie do pogodzenia z Konstytucją i sądy nie powinny go już stosować. To naturalnie nie oznacza, że każde powództwo właściciela będzie wygrane, ale istotnie zmienia punkt wyjścia: ciężar argumentacji wraca bliżej równowagi.

4.2. Jakie roszczenia może obecnie rozważyć właściciel?

W zależności od konkretnego stanu prawnego (istnienie lub brak decyzji/umów) oraz faktycznego (od kiedy urządzenia stoją na działce, jakich uciążliwości powodują), właściciel może rozważyć w szczególności następujące kierunki działania:

1. Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem
   Obecne przepisy (art. 305¹–305⁴ k.c.) pozwalają właścicielowi żądać, aby sąd – jeżeli przedsiębiorstwo nie zawiera dobrowolnej umowy – ustanowił służebność przesyłu za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Takie wynagrodzenie:
   • ma zrekompensować ograniczenie prawa własności na przyszłość (korzystanie z pasa eksploatacyjnego, utrudnienia w zabudowie, obniżenie wartości nieruchomości),
   • z reguły ustalane jest na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego,
   • ma charakter jednorazowy – co jednak nie wyklucza odrębnych roszczeń za okresy przeszłe.

1. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości wstecz
   Skoro – po wyroku TK – w wielu sytuacjach nie można uznać, że przedsiębiorstwo miało zasiedzianą służebność sprzed 2008 r., to okres korzystania z gruntu bez umowy i bez decyzji może być traktowany jako korzystanie bez tytułu prawnego. W takim przypadku właściciel może dochodzić wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości za okresy wsteczne, oczywiście z uwzględnieniem przepisów o przedawnieniu. W praktyce mówimy często o kilku, a nawet kilkunastu latach wstecz, choć dokładny zakres czasowy wymaga szczegółowej analizy.
2. Roszczenie negatoryjne – żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem
   W skrajnych sytuacjach właściciel może żądać usunięcia urządzeń (np. przesunięcia linii, demontażu słupów). Z uwagi na charakter infrastruktury przesyłowej tego typu roszczenia rzadko kończą się faktyczną likwidacją urządzeń – częściej stanowią punkt wyjścia do zawarcia porozumienia i ustanowienia służebności za wynagrodzeniem. Jednak możliwość postawienia takiego żądania wzmacnia pozycję negocjacyjną właściciela.

W każdym przypadku konieczne jest uwzględnienie, czy przedsiębiorstwo przypadkiem nie dysponuje jednak innym tytułem prawnym – zwłaszcza starą decyzją wywłaszczeniową lub decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Wyrok TK nie „kasuje” skutków takich decyzji.

5. Co z osobami, które już przegrały sprawę przed 2 grudnia 2025 r.?

Wyrok TK ma szczególne znaczenie dla tych właścicieli, którzy w ostatnich latach prowadzili już spór z przedsiębiorstwem przesyłowym i usłyszeli w prawomocnym orzeczeniu, że ich powództwo należy oddalić, ponieważ „służebność została zasiedziana wiele lat temu”.

5.1. Skarga o wznowienie postępowania

Konstytucja przewiduje mechanizm pozwalający na reaktywację zakończonych spraw, gdy TK stwierdzi niekonstytucyjność danego przepisu (lub jego określonej wykładni). W postępowaniu cywilnym jest nim skarga o wznowienie postępowania oparta na art. 401¹ k.p.c.

W kontekście wyroku P 10/16 może z niej skorzystać właściciel, który:

• przegrał sprawę o ustanowienie służebności przesyłu, o odszkodowanie za bezumowne korzystanie lub inne powiązane roszczenia,
• a sąd w uzasadnieniu wyraźnie przyjął, że przedsiębiorstwo zasiedziało prawo odpowiadające służebności przesyłu przed 2008 r.,
• i właśnie ta przesłanka była decydująca dla rozstrzygnięcia.

Skarga o wznowienie jest ograniczona czasowo – zasadniczo trzeba ją wnieść w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku TK w Dzienniku Ustaw, a dodatkowo sama sprawa nie może być zakończona prawomocnie przed upływem 10 lat (co wynika z ogólnych reguł dotyczących wznowienia). 

Dlatego w sprawach „starych” kluczowe będzie ustalenie daty uprawomocnienia się orzeczenia i zestawienie jej z datą ogłoszenia wyroku TK.

5.2. Kiedy wznowienie będzie miało realne znaczenie?

Wznowienie szczególnie warto rozważyć wtedy, gdy:

• sąd wprost pisał o „zasiedzeniu służebności odpowiadającej treścią służebności przesyłu” przed 2008 r.,
• nie wskazywał na żaden inny tytuł (decyzja, umowa),
• inne zarzuty (np. przedawnienie) nie przesądzały samodzielnie o przegranej.

Jeżeli natomiast sprawa została oddalona z innych powodów – np. z uwagi na formalne braki pozwu, błędne oznaczenie strony pozwanej czy uznanie roszczenia za przedawnione – wyrok TK może nie stanowić samodzielnej podstawy do wznowienia.

Skarga o wznowienie nie oznacza automatycznej zmiany orzeczenia. Jest to odrębne postępowanie, w którym sąd ponownie ocenia sprawę przy uwzględnieniu skutków wyroku Trybunału. Może się zdarzyć, że po ponownej ocenie sąd dojdzie do innych wniosków niż poprzednio, ale może też utrzymać rozstrzygnięcie, jeśli znajdzie inną podstawę prawną.

6. Jak może wyglądać „nowa” sprawa właściciela po wyroku TK?

Jeżeli właściciel dopiero zastanawia się nad podjęciem działań, albo wcześniejsza sprawa dotyczyła tylko części roszczeń, zwykle warto uporządkować działania według kilku kroków.

6.1. Zebranie informacji i dokumentów

Pierwszym etapem jest ustalenie, jak wygląda sytuacja prawna urządzeń na działce. W szczególności warto zgromadzić:

• odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
• dostępne mapy (np. mapę zasadniczą, podziały geodezyjne, projekty sieci),
• wszelkie posiadane decyzje administracyjne (np. z lat 70., 80., 90. – często wydawane na rzecz przedsiębiorstw państwowych),
• umowy zawierane w przeszłości z przedsiębiorstwem (czasem podpisywane przez poprzednich właścicieli),
• wcześniejsze orzeczenia sądowe, jeżeli takie już zapadły.

Dobrze jest też ustalić, od kiedy mniej więcej urządzenia znajdują się na działce i w jakim zakresie ograniczają korzystanie z nieruchomości (utrudnienia w budowie, konieczność pozostawienia pasa wolnego od zabudowy, hałas, pola elektromagnetyczne itd.).

6.2. Ocena, czy przedsiębiorstwo ma jakikolwiek tytuł prawny

Na podstawie zgromadzonych dokumentów trzeba odpowiedzieć na kilka kluczowych pytań:

• czy istnieje decyzja wywłaszczeniowa albo decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, która obejmuje daną infrastrukturę?
• czy kiedykolwiek zawarto umowę ustanawiającą służebność (albo związane z nią uprawnienia) – choćby w bardzo ogólnej formie?
• czy przedsiębiorstwo powołuje się obecnie na zasiedzenie po 2008 r. (np. twierdzi, że od tej daty upłynęło już 20 czy 30 lat odpowiedniego posiadania służebności)?

Dopiero gdy wiadomo, czy i jaki tytuł prawny istnieje, można rozsądnie zaplanować roszczenia.

6.3. Dobór roszczeń i ewentualne negocjacje

Po analizie dokumentów właściciel może rozważyć:

• powództwo o ustanowienie służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem,
• roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości za minione lata,
• roszczenie o usunięcie urządzeń (jeżeli właściciel jest gotów takiego żądania dochodzić).

Nie zawsze konieczne jest natychmiastowe kierowanie sprawy do sądu – w wielu sytuacjach możliwe są negocjacje z przedsiębiorstwem. Wyrok TK zmienia układ sił negocjacyjnych, ponieważ ogranicza możliwość powoływania się przez przedsiębiorstwo na „darmowe zasiedzenie” sprzed 2008 r., ale nie eliminuje innych argumentów po stronie operatora sieci.

7. Perspektywa etyczna i praktyczna – o czym warto pamiętać jako właściciel?

Wyrok P 10/16 jest niewątpliwie korzystny dla właścicieli, ale nie oznacza, że każda sprawa zakończy się wysokim odszkodowaniem czy wynagrodzeniem. Zgodnie z zasadami etyki zawodowej adwokatów i radców prawnych:

• nie powinno się składać obietnic co do wyniku konkretnej sprawy ani gwarantować określonej kwoty,
• każda sprawa powinna być analizowana indywidualnie – z uwzględnieniem dokumentów, historii nieruchomości, zachowania stron, ewentualnych wcześniejszych orzeczeń,
• właściciel powinien znać nie tylko potencjalne korzyści, ale też ryzyka (koszty, czas trwania postępowania, możliwość przegrania sporu).

Z perspektywy właściciela, który ma „słup na działce”, praktycznie istotne jest, aby:

• nie poprzestawać na ogólnych hasłach, tylko sprawdzić, jak dokładnie wygląda jego sytuacja prawna,
• pamiętać o terminach – zwłaszcza jeśli w grę wchodzi wznowienie zakończonego postępowania,
• traktować wyrok TK jako szansę i ważny argument, ale nie jako automatyczną przepustkę do określonej sumy pieniędzy.

8. Podsumowanie

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16) jest jednym z najistotniejszych orzeczeń dotyczących relacji między właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi. Najważniejsze wnioski można streścić następująco:

• Trybunał uznał za niezgodną z Konstytucją praktykę polegającą na przyjmowaniu, że przed 2008 r. przedsiębiorstwa przesyłowe mogły zasiedzieć służebność gruntową odpowiadającą dzisiejszej służebności przesyłu tylko dlatego, że urządzenia od lat stały na cudzym gruncie.
• Dla właścicieli oznacza to koniec automatycznego zasłaniania się przez przedsiębiorstwa „zasiedzeniem sprzed 2008 r.” i otwarcie drogi do dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości oraz ustanowienia służebności przesyłu za odpłatnością. 
• Osoby, które wcześniej przegrały sprawy sądowe z powołaniem na takie zasiedzenie, mogą – w określonych terminach – rozważyć skargę o wznowienie postępowania.
• Jednocześnie każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, zwłaszcza pod kątem istnienia decyzji administracyjnych, zawartych umów, przedawnienia roszczeń i realnych skutków infrastruktury przesyłowej dla konkretnej nieruchomości.

Dla właścicieli nieruchomości to dobry moment, by na nowo, świadomie przyjrzeć się sytuacji swojej działki. Wyrok TK nie daje prostych, automatycznych odpowiedzi, ale daje coś równie ważnego – szansę, by prawo własności właściciela było traktowane poważnie i z należytą ochroną także w sporach z dużymi przedsiębiorstwami przesyłowymi.